המדריך המקוצר לרכישת דירה

ישנם מס' בדיקות ודגשים שיש לתת להם את הדעת, כגון:

• בדיקת הנכס וסביבתו לרבות מצבו התכנוני, המשפטי, הרישומי והפיזי. 

• התאמת התקציב ובדיקת היערכות מראש : מעבר למחיר התמורה המסוכם בין הצדדים, יש עלויות נלוות נוספות, ביניהם: מס רכישה, שכ"ט עו"ד, אגרות רישום בטאבו, עמלת תיווך (אם יש), עמלת העמדת משכנתא, עלות שמאי מקרקעין ו/או מודד (במידת הצורך), עלות הובלה, שיפוצים/תיקונים ועוד הוצאות העלולות לצוץ. 

• קבלת אישור משכנתא עקרוני בטרם התקשרות בעסקה. 

• ניהול מו"מ נכון בין הצדדים, כאשר המלצתנו היא להימנע מחתימה על זיכרון דברים.

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, לרבות רכישת דירה, טעונה מסמך בכתב, ולכן חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית, ואף עשויה לצמצם משמעותית את יכולת המשא ומתן שלכם בהמשך מול המוכר, באשר לתנאי העסקה. ביטול ההתחייבות על פי זיכרון הדברים לעיתים הוא בלתי אפשרי ועל כן לא מומלץ לחתום על זיכרון הדברים כאשר מדובר בעסקה כה משמעותית ובטרם נעשו כל הבדיקות האפשריות. 

זאת ועוד; כל עסקה במקרקעין מקימה בצידה חובת דיווח לרשויות המס תוך 30 יום וחובת תשלום המס תוך 60 יום, מיום החתימה על העסקה. זיכרון דברים ככל שנחתם מהווה הלכה למעשה את יום חתימת העסקה ולכן הדבר מקדים את מועד הדיווח וכך גם את מועד התשלום.

רצוי ומומלץ לפנות מידית לעורך דין מטעמכם כבר בשלב מקדמי של המשא ומתן, על-מנת שיערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות טרם חתימת חוזה, יאיר את עיניכם בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, מצב תכנוני, בטחונות וכיו"ב) וילווה אתכם באופן מקצועי והדוק לכל אורך הדרך, החל מטרום חתימת החוזה ועד להשלמת העסקה.

לחילופין, היה וכבר סיכמתם את תנאי עסקה, מומלץ לפנות מיידית אל עורך הדין מטעמכם לקבלת ייעוץ, ביצוע הבדיקות הדרושות והכנת חוזה קניית דירה (פעולות אלו מהירות יחסית ועשויות לחסוך לכם כסף רב ועגמת-נפש בהמשך).

שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני רכישה יכולים לחסוך הפתעות, הפסדים ועוגמת נפש.

מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין בעת קניית דירה מקבלן או גורם פרטי. מעבר לכך, הקפידו על כך כי עורך הדין, שאתם שוכרים, הנו מקצועי ובעל ניסיון רב בתחום המקרקעין. מלבד זאת, רצוי כי עורך הדין אותו שכרתם, ידע את הפרטים לרבות התנאים הפיננסים ומטרת רכישת הדירה.

תפקידו של עורך הדין הוא להבטיח אתכם ואת כספכם, ככל הניתן, בפני הסיכונים השונים הקשורים לעסקה. לכן, רצוי להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מטעמכם כבר החל למן שלב המשא ומתן.

מאחר ועסקת מקרקעין כרוכה בסכומי כסף גבוהים, הרי שכל טעות קטנה מצדכם עשויה לעלות לכם ביוקר.

נאחל לכם הצלחה רבה ברכישת הדירה הבאה שלכם.